Il regime di tassazione cosiddetto “cedolare secca” sugli affitti, previsto per gli immobili ad uso abitativo, è stato introdotto dal Decreto sul federalismo fiscale municipale (art.3 D.L.n.23 del 14 marzo 2011); a decorrere già dal 2011 è stato e continua ad essere oggetto di modifiche nel corso degli anni.
Tra le innovazioni più recenti introdotte si ricorda quella della Legge di Bilancio 2019 che ha esteso ad immobili non abitativi l’applicabilità del regime agevolativo.
L’ articolo 1 comma 59 della Legge di Bilancio 2019 ha esteso, dal periodo d’imposta 2019, la possibilità di optare per la cedolare secca nella sola misura del 21%, in alternativa alla tassazione ordinaria, anche per i contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 ovvero negozi e botteghe (immobili destinati all’uso commerciale), di superficie fino a 600 metri quadrati al netto delle pertinenze, e le relative pertinenze, che sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie e rimesse) e C/7 (tettoie chiuse e aperte) se congiuntamente locate.
Tale regime non è applicabile ai contratti conclusi nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (l’opzione è ammessa solo per le persone fisiche che detengono gli immobili nella loro sfera privata).
Tuttavia questa novità ha avuto vita breve: un solo anno se si considera la possibilità di scelta dell’opzione, ovvero il solo anno 2019, in quanto né la Legge di Bilancio 2020 né il Decreto Milleproroghe 2020 ne hanno previsto la proroga.
Ne consegue che non è più possibile optare per la cedolare secca per gli immobili di categoria C/1 e pertinenze se il contratto di locazione è stipulato a decorrere dal 2020; tuttavia, rimane l’agevolazione per tutta la durata, fino ad eventuale revoca, per i contratti stipulati nel 2019 e/o prorogati nel 2019 o anche per le registrazioni tardive di contratti stipulati nel 2019 ma registrati nel 2020 avvalendosi dell’istituto del ravvedimento operoso di cui art. 13 del D.Lgs. n. 472 del 1997.
Rimane invariata al 21% l’aliquota ordinaria prevista per i contratti a canone libero e per le locazioni brevi di durata non superiore ai 30 giorni; con riferimento a queste ultime non sempre la ritenuta viene applicata da parte di alcune piattaforme e intermediari. Il tema è ora demandato alla Corte europea che dovrà stabilire se gli obblighi introdotti dall’Italia con il D.L. n. 50 del 24 aprile 2017 siano compatibili con la normativa Comunitaria e se lo Stato italiano avrebbe dovuto Comunicare preventivamente l’introduzione di tali disposizioni alla Commissione europea.
L’aliquota agevolata del 10% è prevista per contratti a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della Legge n. 431 del 1998) relativi ad abitazioni site:
• nei Comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto-Legge30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i Comuni confinanti con gli stessi e gli altri Comuni capoluogo di Provincia);
• negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. Si ricorda che al fine di fruire dell’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” è necessario essere in possesso di attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale;
• nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della Legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c), della Legge24 febbraio 1992, n. 225 (ai fini dell’individuazione corretta dei Comuni che rientrano in tale casistica è necessario consultare i provvedimenti dei Commissari delegati dal Consiglio dei Ministri).
È stato il comma 6 della Legge di Bilancio 2020 a stabilizzare anche per il 2020 l’aliquota al 10% della cedolare secca sui canoni delle locazioni abitative a canone concordato, intervenendo sull’articolo 3, comma 2, del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
Tuttavia rimane ad oggi il dubbio sull’estensione dell’aliquota nella misura del 10% anche per il 2020 per i Comuni colpiti da calamità naturali, poiché sebbene sia stato modificato l’art.3 del D.Lgs. n.23 sopra richiamato, ad oggi non sono ancora stati modificati né il comma 1 dell’art.9 del D.L. n. 47 del 28 marzo 2014, che ha ridotto dal 15% al 10% l’aliquota sui canoni concordati per il periodo dal 2014-2019, né il comma 2-bis sempre del medesimo articolo che ha esteso l’applicazione della cedolare secca anche ai Comuni colpiti da eventi calamitosi.