L’IMU è una delle imposte più discusse in Italia. L’acronimo IMU individua l’Imposta Municipale Propria che è versata da coloro che sono proprietari di un bene immobile. Tuttavia, il legislatore ha anche previsto una serie di esenzioni all’onere contributivo, subordinato al ricorrere di alcuni fattori. Con la riforma Monti, tale imposta non è pagata sulla c.d. prima casa. Quest’ultima è l’abitazione principale, la quale è la residenza o la dimora abituale. Esso è tale se presenta determinate caratteristiche: il possesso/proprietà o altro diritto reale sul bene; residenza anagrafica; dimora abituale, quindi come continuità nel tempo dell’esercizio del diritto.
A tal proposito è sorto da tempo un dibattito su cosa accade se la prima casa è data in locazione. Invero, se essa è locata per intero, il locatario sarà tenuto a pagare l’IMU per il periodo in cui il bene è soggetto a locazione. Diversa è, invece, l’ipotesi che ricorre laddove il bene sia solo parzialmente in locazione. Ad esempio, è piuttosto comune la pratica di attribuire in locazione solo una stanza o alcune stanze della prima casa. In questo caso è sorto il dibattito sull’esenzione IMU, specie ove sussista il requisito della convivenza tra conduttore e locatario. Scopriamo cosa c’è da sapere sul punto.
Cos’è L’IMU?
L’IMU è una delle imposte più discusse in Italia. L’acronimo IMU individua l’Imposta Municipale Propria che è versata da coloro che sono proprietari di un bene immobile. Tuttavia, il legislatore ha anche previsto una serie di esenzioni all’onere contributivo, subordinato al ricorrere di alcuni fattori.
L’IMU è un’imposta introdotta dal governo Monti nel 2011. Essa è pagata a livello comunale sul possesso dei beni immobiliari. Quindi, a partire dal gennaio 2012, fino al 2013, era pagata anche sull’abitazione principale. A seguito di modifiche, l’attuale disciplina prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta rispetto prima casa, adibita ad abitazione familiare.
Dal 2011 ad oggi la normativa IMU è stata sottoposta a diverse modifiche, l’ultima delle quali sopraggiunta con la Legge di Bilancio 2020, che ha cancellato la TASI, accorpandola di fatto all’IMU. Presupposto del pagamento dell’IMU è il possesso degli immobili, in specie di particolare beni immobili indicati all’articolo 2 del Dlgs 504 del 1992, ovvero:
- fabbricati;
- aree fabbricabili;
- terreni agricoli.
Più precisamente l’IMU è obbligatoria per chi è:
- proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”);
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Prima Casa: si paga l’IMU?
Come affermato nel precedente paragrafo, l’Imu non è dovuta rispetto alla c.d. prima casa. Ma cosa si intende per prima casa?
In genere si fa riferimento all’abitazione principale, la quale è la residenza o la dimora abituale. Esso è tale se presenta determinate caratteristiche:
- il possesso/proprietà o altro diritto reale sul bene;
- residenza anagrafica;
- dimora abituale, quindi come continuità nel tempo dell’esercizio del diritto.
Una definizione di abitazione principale è individuata anche dal DL 101/2011 (Decreto Monti), il quale afferma che:
“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.
Rispetto alla prima casa, quindi non è necessario pagare l’IMU. Ma cosa accade se invece l’immobile è dato in locazione?
Prima Casa in Locazione
Potremmo chiederci poi cosa accade ove la prima casa sia data in locazione, ciò in quanto viene meno il requisito dell’abituale dimore. Proprio per tale ragione occorre distinguere cosa accade se dai in locazione l’intero immobile o solo parte di esso.
Una delle ipotesi più comuni è la locazione integrale dell’immobile che si realizza, ad esempio, frequentemente quando viene data in locazione la casa per il periodo estivo. In questo caso, invero, il soggetto perde il diritto di esenzione per la parte dell’anno in cui il bene è stato dato in locazione.
Dunque, questa è un’ipotesi in cui si perde il diritto di esenzione dal pagamento dell’imposta IMU.
Ci si chiede, invece, cosa accade se sono data in locazione solo alcune stanze della casa. In questo caso, si suole discorrere di locazione parziale della prima casa.
Dunque, laddove tu dovessi locare per un periodo dell’anno la tua casa non potrai beneficiare dell’esenzione. Se non provvedi al versamento ti verrà notificato l’avviso di accertamento. Quest’ultimo potrà esser contestato seguendo due distinte strade:
- Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
- Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.
Immobile Parzialmente Locato
Il quesito principale che ci stiamo ponendo, dunque, è se il proprietario della prima casa, parzialmente locata, sia tenuto al pagamento dell’IMU oppure se operi comunque l’esenzione.
Sul punto, invero, possiamo richiamare la risposta che è pervenuta direttamente dal Mef (Ministero dell’Economia e delle Finanze) con la Faq n.12 del 20.01.2016:
| “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie” |
Tale principio enunciato, si ritiene in via interpretativa, che possa operare anche per la Tasi. Infatti, rispetto a tale imposta la definizione di abitazione principale è uguale per entrambi i tributi.
Tale indirizzo interpretativo del Mef, sembra che esser stata recepita dalla maggioranza dei comuni. Tuttavia, se il comune non ha recepito l’indirizzo, il contribuente che non paga l’IMU, potrebbe esser soggetto a contestazione da parte dell’ente locale.
Il Parere della Commissione Tributaria Abruzzo
Invero, la questione è stata di recente affrontata in una sentenza della Commissione tributaria della Regione Abruzzo, che si è proprio occupata della locazione parziale della prima casa.
La Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo è, infatti, intervenuta sul punto con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022. In tal sede ha sostenuto che i proprietari locatari di parti dell’immobile, se coabitanti, comunque hanno diritto di usufruire dell’esenzione IMU. E’ necessario che sia costituito il rapporto con regolare contratto, e che sussistano i requisiti richiesti per l’esenzione, dunque l’abituale dimora e la residenza nel medesimo immobile.
La Commissione inoltre ha sostenuto che sono garantite le agevolazioni previste in termini di tributi erariali e tributi locali. Appartengono a questa categoria: le agevolazioni IRPEF e la detrazione del mutuo. Ma la questione principale è che il locatario convivente non è tenuto a versare l’IMU: «nel caso in cui gli affitti permettano un uso prevalente della casa come abitazione principale, allora vengono mantenute le esenzioni IMU e TASI come anche gli interessi passivi del mutuo».
In tal senso, si richiama la predetta disciplina IMU, valevole anche per la nuova IMU, ed in particolare il parere che è stato formulato dal MEF.
Tuttavia, al fine di consentire di beneficiare dell’esenzione, è altresì necessario che l’immobile, adibito ad abitazione principale e locato in parte, sia accatastato in modo unitario. Mentre, ove sia effettuato un accatastamento separato della zona affittata, l’IMU è comunque dovuta, non rileva che le due unità immobiliari siano tra di loro collegate, dunque risultino all’apparenza un immobile unitario.
Le Altre Agevolazioni sulla Prima Casa
Il soggetto che procede ad acquistare la prima casa ha diritto ad una serie di agevolazioni. E’ necessario, invero, che siano rispettate alcune determinate condizioni. Ove ricorrano i presupposti, egli potrà usufruire delle esenzioni e le altre agevolazioni, tributarie e non.
Tra le più note vi rientra la riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva (a seconda dei casi). Questa è versata all’atto di acquisto della prima casa. In tal senso l’art. 1, secondo periodo, TP1, allegata al TUR – art. 10, co. 2, D.Lgs. n.23/2011 art. 1, quarto periodo, TP1, allegata al TUR, prevede un’aliquota ridotta:
- 2% – Importo minimo di 1.000 euro ;
- 1,5% – In ipotesi di “leasing abitativo”.
Mentre, per quanto riguarda, invece, altre imposte sono previste in misura forfettaria o è prevista l’esenzione:
- Ipotecaria: 50 euro;
- Catastale: 50 euro;
- imposta di bollo: esente.
Anche per quanto riguarda l’IVA è prevista una riduzione:
- Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici. termine dei lavori: non oltre 5 anni dalla cessione. IN questo caso l’imponibile IVA è al 4%;
- Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: oltre 5 anni dalla cessione. Oppure immobiliari di compravendita, di gestione, o altri soggetti IVA. In tale ipotesi c’è esenzione ai fini IVA;
- Privato. In questo caso è fuori dal campo IVA.