L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria per il 2005) prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
La nullità, però, non incide sulla pretesa dell’erario di riscuotere comunque l’imposta di registro: il contribuente, quindi, non potrà avvalersi della nullità del contratto come causa esimente della registrazione. L’articolo 38 del Dpr 131/ 1986 sottolinea infatti che la nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.
L’art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. n. 23/2011, introduce specifici effetti in capo al locatore e all’inquilino, a causa della mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo entro i termini previsti.
In particolare:
- la durata del contratto è fissata in 4 anni a decorrere dalla registrazione volontaria o d’ufficio;
- il contratto (alla scadenza) è rinnovato automaticamente di ulteriori 4 anni, fatta salva la ricorrenza di una delle fattispecie di cui all’art. 2, comma 1, Legge n. 431/98 (destinazione dell’immobile ad uso proprio o dei familiari, esecuzione di opere di radicale recupero, mancata occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino, cessione dell’immobile a terzi);
- a decorrere dalla data di registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica il canone stabilito dalle parti.
L’Agenzia delle Entrate precisa che, a decorrere dalla data di registrazione del contratto, volontaria o d’ufficio, è necessario considerare ai fini della determinazione dell’imposta di registro dovuta anche le nuove condizioni e la durata del contratto stabilite dal comma 8 del citato art. 3.
La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50/2014 depositata venerdì 14 marzo 2014, ha cancellato i commi 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/2011, dichiarando incostituzionale tale norma.
Il Governo con un Clausola di salvaguardia introdotta nella Legge n.80 di conversone del decreto legge 47/2014 ha praticamente vanificato questa sentenza rinviandone gli effetti al 31 dicembre 2015.
Interviene la Corte Costituzionale ancora una volta con la sentenza n. 169 del 16 luglio 2015 dichiarando l’illegittimita’ della salvaguardia della norma introdotta dal Governo, anche se a tempo fino al 31 dicembre 2015, ricordando che quando la Corte Costituzionale dichiara incostituzionale una norma, questa perde effetto da subito!!
Ma il governo continua a cercare una soluzione al problema dei mini canoni pagati dai conduttori in vigenza della norma e nella Legge di Stabilità 2016 cerca di introdurre una norma che salvi i pagamenti effettuati dal 7 aprile 2011 al 16 luglio 2015, pari al triplo della rendita catastale.
Supererà questa norma il vaglio della Corte Costituzionale? Una norma incostituzionale puo’ essere costituzionale a tempo? La vicenda sembra ancora non vedere la fine….