In alternativa al contratto a canone “libero” il comma 3 dell’art. 2 L. 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione “a canone concordato” anche detti contratti di locazione agevolati, nel rispetto delle condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni/associazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia immobiliare e dei conduttori, depositati presso ogni Comune.
Il canone annuo è stabilito in base ad accordi prestabiliti dalle predette organizzazioni. Il comma 5 dell’art. 2 L. 431/1998 indica la durata minima di tali rapporti contrattuali di tre anni. Alla prima scadenza del contratto la norma prevede due possibilità:
- In mancanza di accordo o di disdetta, la proroga di durata biennale;
- La facoltà del locatore di rifiutare il rinnovo del contratto.
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti può attivare il procedimento per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, mediante comunicazione con lettera raccomandata a/r inviata almeno 06 mesi prima dello scadere del biennio.
La legge prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.
Alla scadenza biennale, in mancanza di comunicazione tra le parti, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni – compresa la necessità di disdetta alle successive scadenze – per ulteriori tre anni, senza più alcuna proroga biennale, la quale si ritiene operi eccezionalmente per favorire una maggior stabilità iniziale del rapporto unicamente alla scadenza del primo triennio.
Se il locatore esercita illegittimamente la facoltà di disdetta sorge in capo al conduttore il diritto a vedersi risarciti tutti i danni subiti in conseguenza del rilascio dell’immobile.
Ove invece il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito del diniego di rinnovo e non lo abbia adibito nel termine di 12 mesi all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o in alternativa, al risarcimento nella misura indicata. Il danno è predeterminato dalla legge ed è quantificato in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato.
Si tratta di una sanzione che libera il conduttore da ogni onere di prova circa il danno subito, con possibilità di richiederlo in misura maggiore fornendo opportuna giustificazione. Se, invece, una volta riottenuto il bene, non lo adibisce all’uso dichiarato nella disdetta, il conduttore ha diritto di rientrare nella disponibilità dell’unità immobiliare oppure al risarcimento del danno sempre nella medesima misura di 36 mensilità, fermo il maggior danno.
É indifferente che il rilascio da parte del conduttore avvenga in forza di provvedimento giudiziario oppure spontaneamente: il fondamento della sanzione sta nel mancato utilizzo del bene da parte del locatore per il fine dichiarato nella disdetta.
Il locatore è obbligato al risarcimento del danno in favore del conduttore se, avendo affermato sotto la sua responsabilità di avere urgente necessità di adibire l’immobile locato ad uso abitativo proprio, del coniuge, del genitore o dei figli ovvero di ristrutturarlo integralmente, non adibisca l’immobile stesso a tale uso o non proceda alla ristrutturazione. Detta responsabilità è però esclusa qualora la tardiva o mancata destinazione dell’immobile allo scopo indicato nella comunicazione sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al suo comportamento doloso o colposo.
Le novità introdotte nel contratto concordato dal D.M. 16.01.2017
Nuove regole sono state introdotte per il contratto di locazione agevolato a seguito del decreto Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale serie Generale n.62 del 15.3.2017, in vigore dal 30.3.2017. Tale normativa contiene novità sia per i contratti a canone concordato, sia per i contratti di locazione transitori e per i contratti di locazione per studenti universitari. Infatti si dettano nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nelle contrattazioni territoriali e la modulistica da utilizzare per la stipula degli stessi è stata aggiornata.
Novità che hanno interessato anche la validità civilistica dei contratti:
· non vi è più l’obbligo di essere assistiti dalla associazioni delle proprietà edilizie e degli inquilini;
· i contratti 3+2 non sono più limitati ai Comuni ad alta tensione abitativa ma possono avere ad oggetto le abitazioni di tutti i comuni italiani;
· i contratti concordati devono essere stipulati con il modello contrattuale stabilito nell’allegato A, del citato D.M. 16.01.2017.
Le parti, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. In mancanza, i contratti sono validi e le parti possono far attestare, anche successivamente, la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.
Per quanto riguarda il contratto di locazione agevolato 3+2, ex art. 2, comma 3, L. 431/1998, si fa presente che questi può riguardare le abitazioni site in tutti i comuni italiani: si tratta sia degli accordi territoriali sottoscritti dai Comuni ad “alta tensione abitativa” (art. 1 D.1.551/1988) sia di quelli sottoscritti negli altri Comuni.
In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal D.M. 14.7.2004, a norma del quale i contratti agevolati possono essere stipulati anche in mancanza di accordo tra inquilini e proprietari ai sensi del D.M. 30.12.2002.
Gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di tali fasce di oscillazione, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità o porzione di unità immobiliare, viene concordato tra le parti il canone per i singoli contratti.
Nella definizione del canone effettivo – collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione – le parti contrattuali, tengono conto anche dei seguenti elementi:
· Tipologia dell’alloggio;
· Stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
· Pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
· Presenza di spazi comuni
· Dotazione di servizi (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria);
· Eventuale presenza di mobilio.
In ogni caso, i contratti di locazione in esame devono essere stipulati utilizzando il contratto allegato al D.M. 16.1.2017 e gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT. Il decreto individua, una forma di risoluzione stragiudiziale delle eventuali controversie in merito all’interpretazione ed esecuzione dei contratti.
Relativamente all’esatta applicazione degli accordi territoriali o integrativi: ciascuna parte potrà chiedere, prima di adire l’Autorità giudiziaria, che sia nominata una Commissione di negoziazione paritetica che dovrà, sempre che l’altra parte aderisca alla procedura, proporre entro 60 giorni una riduzione del canone.
Il prezzo del canone concordato sarà quindi più basso di quelli di mercato, calcolati nella fascia compresa tra i minimi e i massimi individuati.
AGEVOLAZIONI FISCALI sul contratto di locazione agevolato 3+2
Per i proprietari esistono tre interessanti sconti fiscali, più uno potenziale, a seconda dei comuni:
1. L’imponibile IRPEF la parte del canone cioè, che va dichiarata sul modello 730 o modello Unico, è del 66,5%, anziché l’85% ordinario, nel caso in cui non si scelga la cedolare secca;
2. L’imposta di registrazione che proprietario e inquilino devono di norma pagare metà ciascuno, è dell’1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%;
3. Per chi sceglie l’opzione della “cedolare secca” anziché l’IRPEF sul modello 730 o modello Unico, l’aliquota unica è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di una grande novità che rende giustizia a chi sceglie questo tipo di contratto;
4. I Comuni possono stabilire aliquote più basse per l’IMU o maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al 4 per mille l’aliquota IMU per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.
Per gli inquilini a basso reddito inoltre, sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi, rispettivamente di 495,80 euro se il reddito complessivo che non supera 15.493,71 euro e di euro 247,90 se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro.
VANTAGGI
I vantaggi del contratto di locazione a canone concordato sono quindi i seguenti:
· il conduttore paga un canone minore rispetto a quello che può definire il mercato;
· il locatore può usufruire di detrazioni fiscali ai fini IRPEF quando la casa è residenza principale, quindi l’imponibile che va dichiarato è del 66,5%, anziché del 85% ordinario;
· nel caso in cui si scelga l’opzione della “cedolare secca” il locatore paga un’aliquota unica al 10% invece che al 21% come quella dei canoni liberi;
· l’imposta di registro versata al 50% tra locatore e conduttore ammonta al 1,4% annuo sul valore del canone invece che al 2%;
· riduzione dell’IMU, questo però varia da comune a comune;
· per gli inquilini con basso reddito possono essere stabilite altre detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi.
Anche se i vantaggi sono numerosi, soprattutto fiscali e si tratta quindi di una formula di contratto conveniente per l’inquilino, andando rinnovato prima, si incorre maggiormente nel rischio di un aumento del costo dell’affitto.
Le AGEVOLAZIONI FISCALI per il conduttore
Anche l’inquilino che abita in un immobile con contratto a canone concordato ha diritto ad alcune agevolazioni fiscali. In particolare:
– gli inquilini di immobili adibiti ad abitazione principale con reddito complessivo fino a 15.493,71 euro hanno diritto ad una detrazione di 495,80 euro;
– gli affittuari di immobili adibiti ad abitazione principale con reddito complessivo superiore a 15.493,71 euro ed inferiore a 30.987,41 euro hanno diritto ad una detrazione di 247,90 euro;
– gli inquilini di immobili adibiti ad abitazione principale che abbiano un’età compresa tra 20 e 30 anni ed un reddito complessivo fino a 15.493,71 euro, hanno diritto ad una detrazione di 991,60 euro per i primi 3 anni;
– gli inquilini studenti universitari iscritti presso una facoltà distante almeno 100 km dal Comune di residenza e comunque, in una provincia diversa hanno diritto ad una detrazione del 19% su un importo massimo di 2.633 euro (pertanto, ad una detrazione massima di 500 euro);
– i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la residenza nel Comune di lavoro nei 3 anni precedenti a quello di richiesta hanno diritto ad una detrazione di 991,60 euro per i primi 3 anni purché l’immobile si trovi ad almeno 100 km dalla residenza. Questa detrazione spetta se il reddito complessivo del lavoratore non supera i 15.493,71 euro. Se invece il reddito è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro, la detrazione scende a 495,80 euro per i primi 3 anni.
OPZIONE “CEDOLARE SECCA”
Se il locatore sceglie per il regime della “cedolare secca” non si procederà al pagamento né dell’imposta di registro né dell’imposta di bollo, che sono obbligatorie per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti stessi.
Quando si opta per la “cedolare secca” è bene precisare che si rinuncia per tutta la durata dell’opzione alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dell’anno precedente.
Se l’immobile è locato con canone agevolato o concordato sono previste agevolazioni non solo per il proprietario, ma anche per l’inquilino. Per gli inquilini a basso reddito, infatti, sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi.
Se l’immobile si trova in un Comune compreso tra quelli ad alta tensione abitativa o elencati nella delibera del Cipe, il locatore può avere la cedolare al 10% o delle agevolazioni sulla tassazione ordinaria, oltre alla riduzione IMU e TASI del 25%.
Se l’immobile si trova in un Comune non compreso tra quelli ad alta tensione abitativa o elencati nella delibera del Cipe, ma il Comune è comunque uno di quelli per i quali è stato decretato lo stato di emergenza per “eventi calamitosi” nei 05 anni precedenti il 28 maggio 2014 (articolo 09, comma 2-bis, del decreto legge n.47/2014), pur senza agevolazioni per la tassazione ordinaria, il locatore può avere la cedolare al 10% e la riduzione IMU e TASI del 25%, altrimenti non sono previste né la cedolare ridotta al 10%, né le agevolazioni per la tassazione ordinaria, restando però lo sconto IMU e TASI del 25%.
ATTESTAZIONE RISPONDENZA CANONE CONCORDATO
Per i contratti di locazione a canone concordato stipulati senza l’assistenza delle organizzazioni di categoria, è necessaria l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo. Con essa viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale; tale attestazione è necessaria anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali, come l’applicazione dell’aliquota ridotta della cedolare secca del 10% e le agevolazioni previste dall’articolo 08 della legge 09 dicembre 1998 n.431, in materia di IRPEF ed imposta di registro.
L’articolo 1, comma 8, del decreto spiega che “Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
Ciò significa che:
· ci si può far assistere nella definizione del canone effettivo dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori;
· per i contratti ‘non assistiti’, le parti sono invece tenute ad acquisire un’attestazione, rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione assume valenza anche per le agevolazioni fiscali.
Quindi per i contratti a canone concordato ‘non assistiti’, l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.
L’attestazione non risulta necessaria per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari.
L’attestazione va allegata al contratto di locazione?
Il decreto non definisce un obbligo in capo alle parti contrattuali di procedere all’allegazione né tale obbligo emerge dalle previsioni dettate dal Testo unico dell’imposta di registro, approvato con il DPR 26 aprile 1986 n.131 (TUR).